הפצצה של בנק ישראל ? האם זה הצעד שיצנן את מחירי הדיור בישראל ? ואיך ישפיעו הגבלות בנק ישראל שוק המשכנתאות ?
בנק ישראל פרסם השבוע הגבלות חדשות המונעות מציבור המשקיעים לקחת משכנתא על הנכס הקיים שלהם, בכדי להביא עוד כסף ולרכוש באמצעותו נכס ול ידי כך ינסה לצנן את הביקושים לדירות.
זו בעיקר כותרת יפה אבל בואו ננסה לפשט את זה יותר ולהבין תכלס את המשמעויות וההשלכות של ההגבלות האלו בפועל !!
אם עד היום הבנקים אפשרו לבעלי הדירות לשעבד עד 50% מדירתם לטובת הון עצמי לרכישת דירה נוספת, כלומר מי שיש כבר בבעלותו נכס - יכול ליטול משכנתא נוספת או להגדיל את המשכנתא ולקבל עוד כסף מהבנק על ידי שעבוד הנכס הקיים, ובדרך זו למעשה להגדיל את ההון העצמי שבידיו לצורך רכישת בית חדש.
הרי שעל פי ההנחיות החדשות, בנק ישראל אינו מאפשר יותר את האפשרות הזו, ובעצם מונע מאותם בעלי דירות לקחת את המימון עד 50% ולשעבד את דירתם לטובת רכישת דירה נוספת .
מה שבעצם מחייב את המשקיעים לקנות דירה רק באמצעות הון עצמי נזיל,
האם ההגבלות החדשות יביאו לצינון בביקושים לדירות , או לשינוי לשוק המשכנתאות הרותח בחודשים האחרונים ? , ימים יגידו !!
אבל כן אוכל לומר ששיעורם הממוצע של המשכנתאות שנלקחו על ידי משקיעים בשנתיים האחרונות היה יציב ועמד על כ-12% בממוצע מסך נוטלי המשכנתאות הכולל, ההפך הוא לצורך ההשוואה בשנת 2015 משקלם היחסי של המשקיעים עמד על 17% כלומר שיעור המשקיעים נמצאים כיום פחות מבעבר ,
האם זה הוריד את מחירי הדירות ? אנחנו יודעים שלא !
יכול להיות באמת שההנחיות יביאו לצינון או לשינוי בביקושים מצד המשקיעים רק ימים יגידו ! אך ניסיון העבר מראה ששוק המשכנתאות עבר בשנים האחרונות עשרות הגבלות משמעותיות, תקנות וחוקים ואת מחירי הנדל"ן כולנו מכירים.
בחודשים האחרונים אנו עדים לשבירת שיאים בהיקף נטילת המשכנתאות בישראל אבל הטירוף ברובו מתודלק ומובל בעיקרו על ידי הציבור הרחב שרואה סביבת ריבית נמוכה וכסף זול, ומשכנתאות זולות ,ומדינה שלא מצליחה להגדיל את ההיצע ולבנות מספיק דירות ,שני הגורמים האלו יחד דוחפים את שוק הדיור למעלה.
הגבלות בנק ישראל נועדה להרחיק את משקיעי הנדל"ן מהשוק במטרה לצנן אותו, אך בפועל פוגעת באותם משקיעים קטנים שרוצים לקנות דירה נוספת כדי שיוכלו לייצר לעצמם הכנסה נוספת לפנסיה.
בסופו של דבר אני בספק עד כמה ההגבלות החדשות יצליחו לשנות את המגמה , מאחר ובנק ישראל כרגולטור אינו שולט על הגופים המוסדיים והגופים החוץ בנקאיים ,והן ישמחו למלא את הוואקום שנוצר על ידי הבנקים מכיוון שהם אינם כפופים לרגולציה של בנק ישראל ויאפשרו למשקיעים והרוכשים לקבל את ההלוואות הללו בריביות גבוהות יותר .
אז אמנם קיבלנו עוד הגבלות ובהחלט הרעת תנאים לציבור ,אבל נשאלת השאלה האם הרגולציה הזו משיגה את התכלית ?
לצערי הרב אנשי בנק ישראל אינם חיים את השטח, ומנחיתים הגבלות פוגעניות מבלי להבין את ההשלכות המעשיות והפגיעה בציבור בכלל .
בנק ישראל כרגולטור לטעמי אמור להיות מוטרד יותר מהעובדה שכיום הבנקים לא מצליחים לתת מענה ראוי ושירות בסיסי לנוטלי המשכנתאות בגלל עומסים כבדים במתן השרות, ולכן עבור רבים מהם נפגעת יכולת המשא ומתן דבר שגורר תשלומי ריביות מיותרים לבנקים – תשלומים שהיו נמנעים בשוק תחרותי ויעיל יותר ,
